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Fiscalita degli immobili posseduti da persone fisiche, imprese ed enti: imposte d'atto sui trasferimenti, IMU, redditi fondiari e di locazione, cedolare secca, plusvalenze da cessione e regime dei beni relativi all'impresa. Analizziamo la rendita catastale e il suo utilizzo nelle diverse imposte, le agevolazioni prima casa, il leasing immobiliare e l'assegnazione ai soci. Guide operative con esempi di calcolo per acquisto, detenzione, locazione e vendita del patrimonio immobiliare.

Apertura della sezione

Aggiornato il 9 novembre 2026
Immobili

SIIQ: il regime di esenzione IRES per le società di investimento immobiliare quotate

L’esenzione sui redditi da locazione richiede alle SIIQ quotazione, azionariato diffuso e prevalenza immobiliare, misurata con due test all’80%. La distribuzione di almeno l’85% dell’utile esente trasferisce il prelievo sui soci, mentre le altre attività restano imponibili. L’ingresso comporta la valutazione dei plusvalori e la scelta tra imposta sostitutiva del 20% e tassazione ordinaria. Amministratori e consulenti devono separare le gestioni e sorvegliare requisiti e dividendi: la loro violazione può far cessare il regime e ripristinare l’IRES ordinaria.

9 novembre 2026 · di Sabatino Pizzano
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9nov 2026
Immobili

SIIQ: il regime di esenzione IRES per le società di investimento immobiliare quotate

L’esenzione sui redditi da locazione richiede alle SIIQ quotazione, azionariato diffuso e prevalenza immobiliare, misurata con due test all’80%. La distribuzione di almeno l’85% dell’utile esente trasferisce il prelievo sui soci, mentre le altre attività restano imponibili. L’ingresso comporta la valutazione dei plusvalori e la scelta tra imposta sostitutiva del 20% e tassazione ordinaria. Amministratori e consulenti devono separare le gestioni e sorvegliare requisiti e dividendi: la loro violazione può far cessare il regime e ripristinare l’IRES ordinaria.

IRESLocazione immobiliareTUIR
21ott 2026
Immobili

Fabbricati al grezzo: la cessione non è cessione d’azienda e l’IVA si detrae

La vendita di unità immobiliari incompiute resta una cessione di beni se manca un'organizzazione produttiva autonoma già esistente al trasferimento. Nella vicenda decisa dalla Cassazione con ordinanza 23040/2026, lo stato al rustico e l'assenza di impianti, personale e contratti escludono la cessione d'azienda. Per l'acquirente rimane la detrazione IVA, ricorrendone i requisiti, anche se il cedente non versa l'imposta. Perizie e verbali sulle condizioni dei fabbricati diventano decisivi per sostenere la qualificazione fiscale dell'operazione.

CassazioneCessione immobiliDetrazione IVA
20ott 2026
Immobili

Prima casa e fabbricati collabenti F/2: l’agevolazione spetta, ma va meritata

Il recupero abitativo consente di chiedere le imposte ridotte della prima casa anche per immobili collabenti F/2, secondo la risposta 108/2026, che supera il precedente diniego. L’acquirente deve possedere i requisiti soggettivi, renderne le dichiarazioni nel rogito e dimostrare entro tre anni la trasformazione in abitazione. La categoria priva di rendita non basta a escludere il beneficio, ma rende decisivi progetto e tempi dei lavori. Prima della firma servono verifiche urbanistiche e notarili: il mancato recupero comporta imposte, sanzioni e interessi.

Agevolazioni prima casaImposta di registroInterpello
14ott 2026
Immobili

Canoni di locazione abitativa non incassati: perdite indeducibili per l’impresa

Per le società che affittano immobili patrimonio a uso abitativo, il mancato pagamento non consente di dedurre subito svalutazioni e perdite sui crediti. Il rinvio ai redditi fondiari mantiene imponibili i canoni fino all’intimazione di sfratto per morosità o all’ingiunzione di pagamento, secondo la disciplina applicabile al periodo. Restano distinte le spese generali di struttura. Società e consulenti devono ricostruire gli atti giudiziali e controllare le deduzioni delle annualità ancora accertabili, evitando di anticipare lo sgravio fiscale.

CassazioneIRESLocazione immobiliare
12ott 2026
Immobili

Affitti non riscossi: la perdita sul credito non riduce il reddito della società

I canoni abitativi insoluti degli immobili patrimonio seguono le regole dei redditi fondiari anche quando il proprietario è una società. Svalutazioni e perdite sul credito non consentono di neutralizzare il reddito con le deduzioni ordinarie d’impresa. Per i canoni non percepiti dal 2020 rilevano l’intimazione di sfratto o l’ingiunzione di pagamento; per le imposte già versate va verificato il credito previsto dalla disciplina. Prima di ridurre l’imponibile occorre classificare l’immobile, individuare le annualità della morosità e acquisire gli atti richiesti.

CassazioneIRESLocazione immobiliare
7ott 2026
Immobili

Fabbricati collabenti F/2: la cessione tra IVA al 22% ed esenzione, Entrate e Notai

La vendita di un immobile F/2 da parte di un’impresa incontra due letture opposte: per le Entrate sconta IVA al 22% senza inversione contabile, mentre il Notariato riconduce il bene alle regole dei fabbricati, di norma esenti. Il contrasto modifica anche registro, ipotecaria e catastale e può esporre a recuperi o correzioni della fattura. Prima del rogito occorre riscontrare il degrado reale, la categoria e la storia dell’immobile, concordare gli oneri con l’acquirente e valutare un interpello; il vantaggio economico varia con la detraibilità dell’IVA.

Agenzia delle EntrateCessione immobiliImmobili
9set 2026
Immobili

Locazione cointestata: cedolare secca anche per un solo comproprietario

In una locazione abitativa cointestata, ciascun comproprietario può scegliere autonomamente la cedolare secca sulla propria quota, lasciando gli altri nel regime IRPEF: sullo stesso contratto è quindi possibile un trattamento fiscale misto. L’imposta di registro si calcola soltanto sulla parte di canone non assoggettata all’imposta sostitutiva, mentre il bollo resta dovuto per intero se anche un solo locatore non opta. La scelta individuale, però, blocca per tutti l’aggiornamento ISTAT del canone, rendendo necessario valutarne gli effetti con gli altri proprietari.

Immobili
14ago 2026
Immobili

Fotovoltaico e accumulo: il DOCFA scatta solo se cresce la rendita catastale

L’installazione di fotovoltaico, accumulo, eolico o solare termico non impone di per sé la variazione catastale. Il DOCFA è necessario soltanto quando l’intervento aumenta la redditività ordinaria dell’unità immobiliare, rendendo inadeguato il classamento esistente; il riferimento tecnico del 15% orienta la valutazione, ma non sostituisce l’analisi concreta. Il criterio vale per interventi agevolati e non agevolati, anche se realizzati in momenti diversi o su immobili condominiali, e richiede di aggiornare rendita e dati catastali quando l’incremento è rilevante.

CatastoDOCFAFotovoltaico
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