Immobili invenduti e commesse edili: le valutazioni di fine 2026 per Ires e Irap

Il magazzino di fine anno di un’impresa edile si compone di due tipi di poste, che non vanno mai scambiate l’una con l’altra. Gli immobili realizzati in proprio e destinati alla cessione sono beni merce, e vanno valutati al costo specifico di ciascuno in base all’articolo 92 del TUIR (il Testo unico delle imposte sui redditi). Le opere realizzate per un committente costituiscono invece lavori in corso su ordinazione, disciplinati dall’articolo 92, comma 6, oppure dall’articolo 93, secondo la durata del contratto. Quanto agli immobili merce, la svalutazione contabile resta indeducibile ai fini Ires fino al realizzo, come ritengono la prassi dell’Agenzia delle entrate e la Cassazione (sentenza n. 10773 del 2023): in dichiarazione occorre una variazione in aumento, e va valutata l’iscrizione di imposte anticipate. Per le commesse pesa la data di avvio: quelle in corso al 31 dicembre 2023 rimangono nel regime previgente, con valore fiscale calcolato sui corrispettivi pattuiti, mentre per quelle successive il D.Lgs. n. 192/2024 permette di adottare anche ai fini fiscali il metodo scelto in bilancio. Per chiudere il 2026 serve perciò un prospetto per ogni immobile e per ogni commessa, che separi il disallineamento accumulato dalla variazione dell’anno e tenga distinta l’Irap.

- BENI PROPRI E OPERE PER COMMITTENTIPunto di Partenza: Due tipi di rimanenze, due regole diverse

Alla chiusura dell’esercizio, l’impresa edile deve prima di tutto individuare che cosa si trova in magazzino. A decidere è il soggetto che ha commissionato l’opera. Se l’impresa edifica un fabbricato su un terreno di sua proprietà con l’intento di venderlo, quel fabbricato è un bene merce: costituisce un prodotto dell’attività, destinato alla cessione, e rimane fra le rimanenze finché non si trova un acquirente. Se invece l’impresa costruisce per un committente che ha già sottoscritto un contratto di appalto, la costruzione in corso è un lavoro su ordinazione: non c’è un bene da vendere, c’è un’opera da consegnare a fronte di un corrispettivo già pattuito.

Non si tratta di una questione di sole parole. Mutano il metodo di valutazione, il momento in cui il margine entra nel reddito imponibile e il legame fra bilancio e dichiarazione dei redditi. Uno sbaglio ricorrente nelle chiusure di fine anno, che i professionisti incontrano spesso, consiste nell’applicare agli immobili costruiti in proprio la percentuale di completamento, metodo che ha senso soltanto per le opere su ordinazione. Nel prosieguo le due strade vengono seguite separatamente e poi riunite in un caso numerico, che mostra come cambi la dichiarazione dei redditi del 2027 di una società ipotetica.

- VALORI CONTABILI E COSTO FISCALEImmobili Merce: Costo specifico e svalutazione

Secondo l’articolo 92, comma 1, del TUIR, le variazioni fra rimanenze finali ed esistenze iniziali concorrono a formare il reddito. Per i beni fungibili, ossia intercambiabili come le merci riunibili in categorie omogenee, la norma prevede il raggruppamento e la determinazione del valore minimo fiscale. I beni infungibili, per esempio un singolo appartamento o un capannone, hanno ciascuno un proprio costo e non è possibile collocarli in una categoria: rileva il costo riferibile in modo specifico a quel bene, composto da terreno, costruzione, oneri accessori e costi diretti.

Il punto più discusso è il caso in cui il valore di mercato dell’immobile scenda al di sotto del costo. Nel bilancio la regola civilistica impone di iscrivere il minore fra costo e valore di realizzazione, quindi di svalutare. Nella dichiarazione il quadro cambia. L’articolo 92, comma 5, ammette la valutazione al minor valore normale medio dell’ultimo mese dell’esercizio, ma rinvia ai commi 2, 3 e 4 e non al comma 1. Da tale formulazione l’Agenzia delle entrate ha dedotto che le svalutazioni dei beni valutati a costi specifici sono prive di rilevanza fiscale. La fonte di partenza di questo articolo cita la risoluzione n. 78/E del 2013 e la circolare n. 10/E del 2014 (paragrafo 6.2): sono riferimenti riportati dalla fonte e non riscontrati direttamente su fonti ufficiali in questa sede.

La Corte di cassazione ha condiviso questa lettura con la sentenza n. 10773 del 21 aprile 2023: il criterio del minore fra costo e valore di mercato non vale per i beni diversi da quelli raggruppabili in categorie omogenee, e perciò la svalutazione degli immobili merce a costo specifico non ha rilievo fiscale. La tesi contraria, sostenuta dalla norma di comportamento n. 168 del 2007 (richiamata dalla fonte come norma AIDC, senza verifica diretta del testo), giudicava non decisivo il mancato richiamo del comma 1. In dottrina il dibattito è rimasto aperto, ma nella pratica operativa prevale l’interpretazione dell’amministrazione, avallata dai giudici di legittimità. Chi intendesse adottare un comportamento diverso dovrebbe mettere in conto un contenzioso.

- DIFFERENZE TEMPORANEE DA SEGUIREIres e Anticipate: Il trattamento della svalutazione

Sul piano pratico, la svalutazione di un immobile merce fa nascere uno scarto fra il valore di bilancio e quello fiscale. Quest’ultimo rimane pari al costo storico, mentre il valore contabile diminuisce. Lo scarto è temporaneo, giacché si azzera con la vendita dell’immobile: allora il ricavo viene confrontato con il costo fiscale più elevato, e la perdita fiscale maggiore compensa ciò che non era stato dedotto prima.

Da questo scarto discende la rilevazione delle imposte anticipate, cioè delle imposte che l’impresa ha versato in anticipo e che recupererà in futuro. L’aliquota Ires è del 24%. Per iscrivere in bilancio l’attività per imposte anticipate occorre però la ragionevole certezza del recupero: l’impresa deve poter contare su redditi imponibili futuri abbastanza capienti da assorbire la perdita fiscale che emergerà con la vendita. Se tale certezza non c’è, lo scarto resta privo di contropartita in bilancio, ma va comunque seguito nel prospetto di riconciliazione.

Per l’Irap, l’imposta regionale sulle attività produttive, la risposta è meno netta. Per i soggetti cui si applica l’articolo 5 del D.Lgs. n. 446/1997, ossia le società di capitali e gli enti commerciali, il valore della produzione netta prende le mosse dal conto economico. In dottrina si ritiene che la svalutazione del magazzino possa dunque entrare nella base imponibile Irap, purché poggi su elementi certi e oggettivi. Una conferma ufficiale specifica però non c’è: la soluzione va proposta come tesi prudente, non come regola consolidata. Resta infine da ricordare che una perizia di stima, da sola, non prova né la fondatezza della svalutazione né la correttezza della sua rilevazione: il valore di realizzo deve poggiare su dati verificabili, quali offerte ricevute, trattative in corso o prezzi di mercato della zona.

- CONTRATTI IN CORSO A FINE 2023Commesse e Tempo: Perché la data del 2023 separa due regimi

Sulle opere su ordinazione il quadro è mutato con il D.Lgs. 13 dicembre 2024, n. 192, che attua la delega fiscale (legge n. 111/2023). Prima di allora il metodo adottato in bilancio spesso non coincideva con quello ammesso in dichiarazione, e le imprese gestivano un doppio binario, con rettifiche in sede di Redditi e fiscalità differita. Il decreto ha attenuato tale divergenza intervenendo sugli articoli 92 e 93 del TUIR: se il metodo di valutazione scelto in bilancio rispetta i corretti principi contabili, può avere rilievo anche per il fisco.

La nuova disciplina si applica dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2023. Per un’impresa con esercizio coincidente con l’anno solare, ciò equivale al bilancio chiuso al 31 dicembre 2024. L’articolo 13 del decreto, ai commi 1 e 3, fissa la decorrenza e mantiene il regime previgente per le commesse già in esecuzione a quella data. In concreto, il confine separa le commesse in corso al 31 dicembre 2023, che continuano con le vecchie regole fino al completamento, da quelle avviate in seguito, soggette alle regole nuove. Il contenuto dell’articolo 13 è stato riscontrato in questa sede tramite commenti di stampa specializzata e non sul testo normativo integrale; nei casi dubbi, per esempio commesse con varianti sostanziali o proroghe, conviene leggere direttamente la disposizione.

Nelle fonti consultate non compaiono circolari o risposte dell’Agenzia delle entrate che chiariscano le situazioni di confine. Quanto agli effetti pratici, l’impresa deve perciò dimostrare, con il contratto e con la documentazione di cantiere, che la commessa era già in corso alla fine del 2023, poiché è questa circostanza a determinare il regime fiscale da applicare.

- METODO CONTABILE E RILIEVO FISCALERegole Vigenti: Articoli 92 e 93 dopo la riforma

L’articolo 92, comma 6, si occupa di opere, forniture e servizi di durata non superiore a dodici mesi, ai quali l’articolo 93 non si applica. In passato la regola era la valutazione al costo. Con la modifica del 2024, la norma ammette anche il metodo della percentuale di completamento, se correttamente adottato in bilancio. In sostanza, per le commesse brevi l’impresa non deve più eseguire un doppio calcolo.

L’articolo 93 concerne le commesse di durata superiore a dodici mesi. Il comma 2 prevede la valutazione in base ai corrispettivi pattuiti, considerando, per la parte coperta da stati di avanzamento lavori (SAL), i corrispettivi liquidati. In termini semplici, il valore fiscale della rimanenza aumenta con il progredire dell’opera, in proporzione al prezzo concordato e non soltanto ai costi sostenuti: la quota di margine matura così a ogni chiusura d’esercizio. Il nuovo comma 6 offre un’alternativa: valutare al costo, imputando i corrispettivi all’esercizio in cui le opere vengono consegnate o in cui servizi e forniture sono ultimati, a patto che il metodo della commessa completata sia utilizzato in bilancio in conformità ai corretti principi contabili.

Il nodo è che l’alternativa non rappresenta una libera scelta fiscale. Il principio contabile OIC 23 (lavori in corso su ordinazione) impone di decidere fra percentuale di completamento e commessa completata in base alla natura del contratto e all’attendibilità delle stime, non in funzione dell’effetto sul risultato. Chi ricorre alla commessa completata al solo scopo di rinviare il reddito, in assenza dei presupposti contabili, rischia di perdere anche il riconoscimento fiscale.

- VALORI E VARIAZIONI A CONFRONTOConfronto Finale: Che cosa muta nei tre casi

Dal confronto emerge che la medesima impresa, nello stesso esercizio, può trovarsi di fronte a tre trattamenti diversi, e che soltanto un prospetto distinto per ogni posta consente di compilare in modo corretto il quadro RF del modello Redditi e di calcolare la fiscalità differita.

- SCARTI CUMULATI E QUOTA DELL’ANNOErrori Frequenti: Dove si sbaglia in chiusura

Nella prassi di fine anno si ripetono alcune insidie, da controllare prima di firmare il bilancio e la dichiarazione:

• considerare gli immobili costruiti in proprio per la vendita come lavori su ordinazione, e applicare loro la percentuale di completamento;
• riconoscere ai fini Ires la svalutazione di un immobile merce valutato a costo specifico;
• applicare il nuovo articolo 93, comma 6, alle commesse in corso al 31 dicembre 2023, dimenticando la norma transitoria;
• assumere come variazione dell’anno l’intera differenza cumulata fra rimanenze fiscali e civilistiche, senza detrarre il disallineamento già maturato alla fine dell’esercizio precedente;
• trattare la commessa completata come un’opzione esercitabile a piacere, a prescindere dalle condizioni dell’OIC 23;
• trascurare il controllo dei SAL, delle maggiorazioni di prezzo e della recuperabilità delle imposte anticipate.

Su SAL e maggiorazioni di prezzo sono necessarie alcune precisazioni. Gli acconti versati dal committente non equivalgono alle liquidazioni definitive: incidono sul calcolo fiscale previsto dall’articolo 93, comma 2, solo queste ultime. Riserve, richieste di maggiori compensi e revisioni prezzi rispondono a regole proprie, che il caso numerico ha escluso di proposito e che vanno esaminate contratto per contratto.

- CONTRATTI E PROSPETTI DA CONSERVARECheck List: Gli adempimenti di fine esercizio

Per chiudere il 2026 serve quindi un lavoro di riconciliazione analitica, svolto per ogni commessa e per ogni immobile. L’impresa che mantiene aggiornati il prospetto dei disallineamenti e la documentazione contrattuale si fa trovare pronta in caso di controllo e riduce il rischio di errori nelle variazioni del modello Redditi 2027 e in quelle degli anni seguenti, quando i valori fiscali e contabili torneranno a coincidere.

Domande frequenti

La svalutazione degli immobili invenduti è deducibile ai fini Ires?

Per gli immobili merce valutati a costo specifico la svalutazione contabile resta indeducibile ai fini Ires fino al realizzo. Occorre una variazione in aumento e bisogna seguire la differenza tra valore contabile e fiscale, valutando la recuperabilità delle eventuali imposte anticipate.

Come si calcola la variazione fiscale annuale di una commessa?

La variazione dell’anno si ottiene confrontando il disallineamento fiscale e contabile di fine esercizio con quello iniziale. Nell’esempio proposto, lo scarto cumulato passa da 288.000 a 384.000 euro: la variazione in aumento del 2026 è quindi di 96.000 euro.

Una svalutazione del magazzino rileva sempre ai fini Irap?

La rilevanza Irap va verificata secondo il regime del soggetto. Per chi applica l’articolo 5 del D.Lgs. 446/1997, la deducibilità della svalutazione sostenuta da elementi certi e oggettivi è presentata come tesi prudente di dottrina, priva di una conferma ufficiale specifica.