Chi ha un permesso di costruire in tasca e ancora non ha avviato i lavori può tirare un sospiro di sollievo. Il decreto Milleproroghe 2026 (D.L. n. 200/2025), nella versione emendata dalle commissioni Affari costituzionali e Bilancio della Camera nell’ambito del procedimento di conversione in legge, porta buone notizie per il settore edile: i titoli abilitativi formati nel corso del 2025 rientrano nel regime speciale di proroga, con un periodo di ultrattività che sale fino a 48 mesi. Quattro anni, in pratica, per aprire e chiudere il cantiere senza rischiare di vedersi scadere in mano il titolo. La misura entrerà definitivamente in vigore dopo l’approvazione della legge di conversione e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.
L’origine del meccanismo
Tutto nasce nel 2022, con il D.L. n. 21/2022 (Decreto Ucraina), convertito in L. n. 51/2022. All’epoca il governo decise di tutelare le imprese di costruzioni, strozzate dall’impennata dei prezzi dei materiali e dalla difficoltà a reperire forniture. L’art. 10-septies del decreto introdusse il meccanismo: allungare la vita dei titoli edilizi per dare più fiato alle imprese alle prese con cantieri bloccati o rallentati da fattori economici fuori dal loro controllo.
L’evoluzione normativa
Da allora, quella norma è stata prorogata, ritoccata, ampliata – ogni anno un po’. Il D.L. n. 181/2023, convertito in L. n. 11/2024 (art. 4-quater), ha allungato il termine a 24 mesi, applicandolo ai titoli formati entro fine 2023. La medesima norma – che aveva già portato la proroga a 24 mesi – è intervenuta poi per estendere l’ultrattività a 30 mesi per i titoli formatisi entro il 30 giugno 2024. A fine 2024 il D.L. n. 202/2024 (Milleproroghe 2025), convertito in L. n. 15/2025, ha alzato il tetto a 36 mesi con l’art. 7, comma 2, includendo i titoli rilasciati entro il 31 dicembre 2024. Adesso si fa un altro passo avanti.
La novità in corso di conversione
L’emendamento approvato in commissione interviene su due fronti. Primo: estende la platea dei beneficiari a tutti i titoli rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025, spostando in avanti di dodici mesi il limite temporale di riferimento (dal 31 dicembre 2024 al 31 dicembre 2025). Secondo: porta il periodo di ultrattività da 36 a 48 mesi, cioè quattro anni aggiuntivi rispetto ai limiti ordinari di inizio e ultimazione dei lavori.
Il quadro ordinario del T.U.E.
Vale la pena ricordare come funziona il meccanismo ordinario. Il D.P.R. n. 380/2001 – il Testo Unico dell’Edilizia – stabilisce all’art. 15, comma 2, che ogni titolo abilitativo ha una scadenza. Per il permesso di costruire, i lavori devono partire entro un anno dal rilascio; l’ultimazione del cantiere non può superare i tre anni dall’inizio dei lavori, per un totale massimo di quattro anni dal rilascio del titolo. Termini che il legislatore ha ritenuto opportuno allentare per chi si trova a fare i conti con un contesto economico ancora instabile.
Titoli interessati: permessi di costruire, SCIA, autorizzazioni paesaggistiche, dichiarazioni e autorizzazioni ambientali, convenzioni di lottizzazione, piani attuativi
Periodo di ultrattività: 48 mesi (4 anni) rispetto ai limiti ordinari ex art. 15, comma 2, D.P.R. 380/2001
Titoli ammessi: rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025
Condizione 1: i termini non devono essere già scaduti al momento della comunicazione di volersi avvalere della proroga
Condizione 2: i titoli non devono risultare in contrasto con nuovi strumenti urbanistici vigenti alla data della comunicazione
Le condizioni di accesso
Il regime non è automatico. Occorre che il soggetto interessato comunichi formalmente di volersi avvalere della proroga. E ci sono due condizioni da rispettare. La prima: i termini del titolo non devono essere già decorsi nel momento in cui si fa la comunicazione. Chi ha lasciato scadere il permesso senza fare nulla non può “resuscitarlo” con questa norma. La seconda: al momento della comunicazione, il titolo non deve risultare in contrasto con nuovi strumenti urbanistici adottati nel frattempo dal Comune.
Questo secondo requisito merita attenzione. Nella prassi, può accadere che un’area sia stata oggetto di variante al piano regolatore o di nuova disciplina urbanistica. Se il permesso rilasciato anni fa prevede interventi che ora non sarebbero più consentiti, la proroga non si applica. Il titolo, in sostanza, deve essere ancora “compatibile” con le regole urbanistiche vigenti.
La platea dei titoli interessati
Il regime speciale non si limita ai permessi di costruire in senso stretto. Rientra nella disciplina tutta una serie di titoli abilitativi: la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), le autorizzazioni paesaggistiche, le dichiarazioni e autorizzazioni ambientali “comunque denominate”. In più – e questo è un aspetto spesso trascurato – la proroga vale anche per le convenzioni di lottizzazione, ovvero i contratti stipulati tra Comuni e privati per definire i dettagli urbanistici e infrastrutturali di un’area da sviluppare. Inclusi, infine, i piani attuativi collegati a queste convenzioni.
Una platea, quindi, che copre sostanzialmente tutte le operazioni edilizie di un certo rilievo. Non le piccole ristrutturazioni di casa – quelle non ne hanno bisogno – ma i cantieri veri, con peso economico significativo e filiere produttive coinvolte.
Evoluzione del regime di ultrattività
| Provvedimento | Titoli formati entro | Ultrattività |
|---|---|---|
| Art. 10-septies D.L. n. 21/2022 (L. n. 51/2022) | 31/12/2022 | +12 mesi |
| D.L. n. 181/2023 (L. n. 11/2024, art. 4-quater) | 31/12/2023 | +24 mesi |
| D.L. n. 181/2023 (L. n. 11/2024) | 30/06/2024 | +30 mesi |
| Art. 7, co. 2, D.L. n. 202/2024 (L. n. 15/2025) | 31/12/2024 | +36 mesi |
| Emendamento al D.L. n. 200/2025 (in conversione) | 31/12/2025 | +48 mesi |
L’impatto pratico
Per molte imprese questo ulteriore allungamento non è un dettaglio. Chi ha ottenuto un permesso nel 2025 – per un intervento di una certa complessità, magari su un immobile storico o su un’area soggetta a vincoli paesaggistici – si trovava già con margini di tempo ridotti. I 48 mesi di ultrattività, sommati ai termini ordinari già previsti dall’art. 15 del Testo Unico dell’Edilizia, ridisegnano completamente la pianificazione dei cantieri, con orizzonti esecutivi che teoricamente si estendono fino a otto anni dal rilascio del titolo.
Resta, comunque, la necessità di monitorare l’evoluzione degli strumenti urbanistici locali. Un permesso valido oggi potrebbe trovarsi in contrasto con una variante urbanistica approvata fra un anno. E in quel caso, la proroga non basta.
