Riduzione del canone di locazione opponibile al Fisco solo con data certa
Se le parti di una locazione già avviata, proprietario e inquilino, decidono di abbassare il canone pattuito, non scatta alcun obbligo di registrare nuovamente il contratto: l’Agenzia delle Entrate lo ha precisato molti anni fa e la stessa conclusione discende dal Testo Unico dell’imposta di registro. Da qui, tuttavia, non deriva che l’Erario sia tenuto a dare per buono senza verifiche il canone più basso che il contribuente espone. Nell’ordinanza n. 21394 del 23 giugno 2026 la Corte di Cassazione ha rimarcato quanto aveva già stabilito con alcune decisioni del 2025: finché manca una data certa, opponibile ai terzi in base all’articolo 2704 del codice civile, la pattuizione che riduce il canone non vale nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, la quale resta libera di applicare l’imposta sul canone iniziale fino a quando la scrittura non ottiene quella data certa. Non sono sufficienti le affermazioni dei contraenti né le quietanze di pagamento: occorrono riscontri oggettivi, sottratti al controllo di chi ha firmato. Registrare l’atto rimane la via più agevole, e oggi non costa nulla in termini di imposta di registro e di bollo se l’operazione si limita alla riduzione del canone.
Il caso arrivato in Cassazione: canone abbassato, imposizione sull’intero importo
Al centro dell’ordinanza n. 21394/2026 c’è una locazione in cui i contraenti avevano pattuito un canone inferiore mediante una scrittura privata recante la data di dicembre 2013. La registrazione di quell’accordo, però, è avvenuta solo nell’ottobre 2014. Facendo leva su questa distanza di tempo, l’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato il reddito da locazione dei primi dieci mesi del 2014 sulla base del canone originario, superiore, e aveva ammesso l’importo ridotto unicamente dalla data di registrazione in avanti. Il contribuente ha contestato la ripresa, affermando che l’accordo, benché registrato in ritardo, spiegava effetti fin dalla data scritta nel documento. Nel processo, tuttavia, non ha saputo portare riscontri esterni capaci di fissare con sicurezza la formazione della scrittura al dicembre 2013: né le dichiarazioni dei contraenti né le ricevute dei versamenti del canone ridotto sono bastate, perché a loro volta prive di una data certa propria. I giudici di legittimità hanno perciò accolto la tesi dell’Agenzia, confermando che la data di una scrittura privata non autenticata non è opponibile al Fisco se non dal giorno della registrazione, a meno che il contribuente non provi che il documento è anteriore con fatti oggettivi e fuori dalla sua sfera di controllo.
Perché abbassare il canone non impone di registrare di nuovo il contratto
Per capire la questione occorre muovere dalle regole sulla registrazione delle locazioni, fissate nel Testo Unico dell’imposta di registro (D.P.R. n. 131/1986, di solito abbreviato in TUR). Gli articoli 3 e 17 di quel provvedimento elencano quali fatti, successivi alla prima registrazione, vanno portati a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate: la cessione, la risoluzione e la proroga del contratto. Ridurre il canone, di per sé, non compare in quell’elenco. La stessa Agenzia lo ha messo in chiaro con la risoluzione n. 60/E del 28 giugno 2010, in risposta a un interpello dedicato al tema: l’intesa con cui i contraenti diminuiscono il canone di una locazione già registrata non equivale a una risoluzione e nemmeno a una novazione del rapporto, perché non lo rimpiazza con un contratto diverso, ma interviene solo su una clausola di quello in essere. Di qui l’assenza di una nuova liquidazione dell’imposta di registro secondo l’articolo 19 del medesimo TUR. Ne discende che locatore e conduttore non sono tenuti a segnalare la variazione all’Amministrazione finanziaria entro una scadenza prestabilita, a differenza di quanto accade per proroghe e cessioni.
Registrare resta una scelta, ma il costo è pressoché nullo
Il fatto che non ci sia un obbligo non rende inopportuno registrare l’intesa. Al contrario, il decreto legge n. 133/2014, noto come decreto Sblocca Italia, ha reso l’adempimento assai vantaggioso: in base all’articolo 19, quando l’atto si limita a ridurre il canone di una locazione in corso, la sua registrazione è esente sia dall’imposta di registro sia dall’imposta di bollo. Il beneficio, però, opera soltanto se il documento contiene esclusivamente la riduzione del canone: se vi figurano anche altre modifiche contrattuali, la registrazione torna a pagamento secondo le regole comuni. Registrare l’accordo di riduzione, dunque, non aggiunge alcuna spesa a carico del contribuente, ma gli assicura un risultato altrimenti difficile da ottenere: una data certa opponibile all’Erario.
L’assenza dell’obbligo non porta il Fisco ad ammettere da subito il canone ridotto
Proprio qui si nasconde il malinteso più comune. La mancanza di un obbligo di registrazione tocca solo l’aspetto formale: chi non registra l’accordo di riduzione non incorre in alcuna sanzione. Nella sostanza, invece, l’abbassamento del canone si riflette sull’importo dei redditi da locazione da indicare ai fini delle imposte dirette e può abbassare la base imponibile dell’imposta di registro pure per le annualità seguenti, nei contratti in cui si è optato per il versamento anno per anno anziché in un’unica soluzione per l’intera durata. Rispetto all’intesa raggiunta da locatore e conduttore l’Agenzia delle Entrate resta un terzo: le è consentito non tener conto della data riportata nella scrittura privata se quest’ultima non è opponibile secondo le regole civilistiche sulla data certa. La domanda vera, quindi, non è se registrare l’accordo, bensì con quali mezzi e a partire da quando si riesce a provare che la riduzione ha effetto da una determinata data.
La data certa: il presupposto effettivo per far valere l’accordo davanti al Fisco
In che modo si acquisisce, alla luce dell’articolo 2704 del codice civile
Il punto decisivo ruota attorno all’articolo 2704 del codice civile, che disciplina quando una scrittura privata è opponibile ai terzi, e fra i terzi va annoverata senza dubbio l’Amministrazione finanziaria. La norma stabilisce che, verso chi non l’ha sottoscritta, la data di una scrittura privata non autenticata non è certa né conteggiabile prima del giorno della registrazione. Diversamente, essa acquista certezza dal giorno in cui muore, o diventa fisicamente incapace di firmare, chi l’ha sottoscritta, oppure dal giorno in cui il contenuto è riprodotto in un atto pubblico, oppure ancora da un ulteriore fatto che dimostri con pari sicurezza che il documento è stato formato prima. Applicato a un accordo di riduzione del canone, ciò comporta che, senza registrazione, il contribuente deve reperire uno di questi elementi alternativi per provare che la riduzione operava già prima della data che vuole opporre. L’operazione non è affatto agevole, come mostrano le decisioni più recenti della Cassazione.
Ciò che, per la Cassazione, non è sufficiente a provare la data dell’accordo
Nel corso degli ultimi due anni la Corte è intervenuta ripetutamente sull’argomento, riducendo via via le prove che considera valide. Con le ordinanze gemelle n. 10870 e n. 10871 del 24 aprile 2025 ha negato che le dichiarazioni dei soggetti che hanno stipulato l’intesa e le ricevute dei pagamenti del canone ridotto bastino, da sole, a dare data certa alla scrittura, dato che provengono proprio da chi ha interesse a sostenere l’anteriorità del documento e non offrono alcuna terzietà. Qualche giorno più tardi, con l’ordinanza n. 12081 del 7 maggio 2025, su un immobile a uso commerciale locato da due comproprietari, la Cassazione ha confermato l’impostazione, chiarendo che servono riscontri oggettivi, provenienti da soggetti estranei al rapporto fra locatore e conduttore. L’ordinanza n. 21394 del 23 giugno 2026 prosegue lungo la stessa linea e ribadisce che né le dichiarazioni né le quietanze di pagamento, quando sono a loro volta prive di una data certa autonoma, permettono di fissare nel tempo la nascita dell’accordo.
| Voce | Attribuisce data certa alla scrittura |
|---|---|
| Registrazione dell’accordo presso l’Agenzia delle Entrate | Sì, a decorrere dal giorno della registrazione |
| Riproduzione del contenuto dell’accordo in un atto pubblico | Sì, a partire dal giorno della riproduzione |
| Morte o sopravvenuta impossibilità fisica di chi ha sottoscritto la scrittura | Sì, a decorrere dal giorno in cui l’evento si verifica |
| Altro fatto obiettivo, formato da un soggetto estraneo alle parti, idoneo a collocare con certezza l’anteriorità del documento | Sì, purché sia davvero riscontrabile |
| Dichiarazioni di locatore e conduttore sulla data dell’accordo | No |
| Ricevute di pagamento del canone ridotto, prive di data certa autonoma | No |
Gli effetti sulle imposte dirette e sull’imposta di registro
Se l’Erario non ammette la data scritta nell’accordo di riduzione, le ricadute si avvertono su due versanti. Sul fronte delle imposte dirette, l’articolo 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR, D.P.R. n. 917/1986) prevede che i redditi fondiari entrino nel reddito complessivo del proprietario a prescindere dal loro effettivo incasso, con riferimento al periodo d’imposta in cui l’immobile è stato posseduto. In concreto, se per un dato intervallo la riduzione non è opponibile al Fisco, il locatore è tenuto a dichiarare il canone pieno stabilito all’origine, pur avendo materialmente riscosso una somma minore. Sul fronte dell’imposta di registro, la riduzione del canone si ripercuote sulla base imponibile delle annualità successive nei contratti con versamento annuale del tributo: anche qui, in mancanza di una data certa opponibile, l’ufficio può seguitare a liquidare l’imposta sul canone originario fino a quando l’accordo non diventa efficace nei confronti del Fisco.
Come devono muoversi, in concreto, locatore e conduttore
L’indicazione che si ricava da queste pronunce è netta: anche se sul piano formale resta una facoltà, registrare l’atto è di fatto il mezzo più lineare e meno rischioso per attribuire data certa all’accordo di riduzione del canone. Poiché, quando riguarda la sola riduzione, l’operazione non sconta imposta di registro né di bollo, il prezzo di questa precauzione è in pratica nullo se paragonato al pericolo di veder tassato per mesi, o addirittura per anni, un canone che di fatto non si è mai incassato per intero. Chi sceglie di non registrare farebbe bene comunque a costruirsi una data certa con mezzi equivalenti, per esempio spedendo la scrittura via posta elettronica certificata, apponendo una marca temporale o facendo autenticare le firme da un notaio, senza limitarsi a intese reciproche o a ricevute di pagamento che, prese da sole, la giurisprudenza più recente giudica inidonee. In ogni caso restano indispensabili la prova del contenuto dell’accordo e la dimostrazione che le parti lo hanno davvero applicato, aspetti che l’Amministrazione finanziaria può sempre chiedere di documentare in sede di controllo.
Domande frequenti
È obbligatorio registrare l’accordo che riduce il canone di locazione?
La sola riduzione del canone di una locazione già registrata non impone una nuova registrazione. Registrare l’accordo resta però il modo più semplice per attribuirgli data certa e far valere il canone ridotto nei confronti dell’Amministrazione finanziaria.
Quanto costa registrare un accordo di riduzione del canone?
Se l’accordo contiene esclusivamente la diminuzione del canone, la registrazione è esente sia dall’imposta di registro sia dal bollo. Quando il documento introduce anche altre modifiche contrattuali, l’esenzione non opera e si applicano le regole ordinarie.
Le ricevute dei canoni ridotti bastano a provare la data dell’accordo?
Le quietanze prive di una propria data certa e le dichiarazioni dei contraenti non bastano. Per rendere opponibile l’accordo al Fisco occorrono elementi oggettivi, sottratti al controllo delle parti, che dimostrino quando la scrittura è stata formata.
Studio Sabatino Pizzano