Prima casa: nel 2027 termini uniformati a due anni per agevolazioni e bonus
Con l’art. 41 del DDL Bilancio 2027 verrebbero resi omogenei i termini delle agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa. Due anni diventerebbero il limite sia per trasferire la residenza nel comune dell’immobile, oggi fissato a 18 mesi, sia per riacquistare un’abitazione, oggi fissato a un anno, tanto per non decadere dalle agevolazioni quanto per ottenere il credito d’imposta: si allineerebbero così al termine già vigente per rivendere la casa posseduta prima dell’acquisto. Il credito d’imposta, noto come bonus riacquisto, spetterebbe in modo espresso anche se la vecchia abitazione viene venduta dopo l’acquisto di quella nuova, purché entro due anni. Le nuove regole si estenderebbero agli atti registrati prima del 1° gennaio 2027, a condizione che a quella data i termini precedenti non siano ancora decorsi. Come qualsiasi previsione contenuta in un disegno di legge, la norma potrà essere modificata durante l’iter parlamentare.
Agevolazioni Prima Casa: La situazione attuale
Un trattamento fiscale di favore spetta a chi acquista la prima casa, esclusi gli immobili di categoria A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso, ville e castelli), e ne soddisfa i requisiti di legge. Quando l’acquisto è soggetto a IVA, ad esempio perché avviene dal costruttore, l’aliquota è del 4%; le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa, 200 euro ciascuna, a cui si aggiungono imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.
Se invece l’acquisto non rientra nell’IVA, vale a dire che si compra da un privato o da un’impresa in regime di esenzione, si versa l’imposta di registro proporzionale del 2%, con un minimo di 1.000 euro. Le imposte ipotecaria e catastale si riducono a 50 euro ciascuna, mentre non si pagano bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.
Norme in Vigore: Quattro termini diversi tra loro
Oggi requisiti e termini sono contenuti nella nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986, mentre per il credito d’imposta rileva l’art. 7 della legge 448/1998. A partire dal 1° gennaio 2027 tali disposizioni confluiranno nella nota I all’art. 1 della Tariffa allegata al nuovo Testo unico dell’imposta di registro e delle altre imposte indirette, approvato con il D.Lgs. 1° agosto 2025, n. 123. Sono quattro i termini oggi previsti:
- 18 mesi per spostare la residenza nel comune dell’immobile acquistato, quando al momento dell’atto l’acquirente risiede in un altro comune;
- due anni dall’acquisto agevolato per vendere l’eventuale abitazione già posseduta, così da soddisfare a posteriori il requisito di non essere titolari di altre case;
- un anno dalla rivendita della prima casa, se questa avviene entro cinque anni dall’acquisto, per comprarne un’altra da destinare ad abitazione principale ed evitare di perdere le agevolazioni;
- un anno dalla vendita della precedente prima casa per acquistare quella nuova e ottenere il credito d’imposta, pari al minore tra l’imposta ridotta versata sulla vecchia casa e quella dovuta per la nuova.
La Novità: Un unico termine di due anni
Con l’art. 41, comma 1, del DDL Bilancio 2027 la nota I viene modificata e i termini di 18 mesi e di un anno salgono al limite più ampio di due anni, che già vale per la rivendita della casa posseduta prima dell’acquisto. Ne deriva una maggiore semplicità: un solo termine biennale per quasi tutti gli adempimenti, e più tempo per trasferire la residenza, vendere o ricomprare senza rinunciare alle agevolazioni.
Il comma 7 viene inoltre integrato per precisare che il credito d’imposta sul riacquisto spetta anche se la casa precedente è venduta dopo l’acquisto di quella nuova, entro il termine del comma 5, cioè sempre due anni. In questo modo la legge recepisce un’interpretazione già sostenuta dall’Agenzia delle entrate con la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016 e con le risposte a interpello n. 197 e n. 238 del 2025.
Quadro Comparativo: Termini vigenti e termini proposti
| Adempimento | Termine attuale | Termine proposto |
|---|---|---|
| Trasferimento della residenza nel comune dell’immobile | 18 mesi | 2 anni |
| Rivendita della casa posseduta prima dell’acquisto agevolato | 2 anni | 2 anni (invariato) |
| Riacquisto dopo rivendita entro 5 anni, per evitare la decadenza | 1 anno | 2 anni |
| Riacquisto per il credito d’imposta | 1 anno | 2 anni |
| Vendita della vecchia casa dopo l’acquisto della nuova, per il credito d’imposta | Ammessa in via interpretativa | Ammessa espressamente, entro 2 anni |
Applicazione nel Tempo: Effetti anche sugli atti già stipulati
Il comma 2 dell’art. 41 stabilisce un’applicazione ampia. Le nuove regole riguarderebbero anche gli acquisti e le vendite compiuti prima del 1° gennaio 2027, data di ingresso in vigore della legge, purché a tale data i termini precedenti non siano ancora scaduti. Si pensi a chi ha acquistato con le agevolazioni il 10 settembre 2026 ed è residente altrove: con il termine di 18 mesi la scadenza cade il 10 marzo 2028. Se la norma venisse approvata, il termine slitterebbe al 10 settembre 2028. Chi invece ha lasciato scadere il termine prima del 1° gennaio 2027 non ottiene alcun recupero.
Ne consegue che, per chi ha un termine in scadenza nelle prossime settimane, conviene controllare il testo definitivo prima di muoversi in fretta, ricordando comunque che fino all’approvazione nulla è certo.
Che Cosa Fare: Controlli pratici per notai, consulenti e acquirenti
Prima di rogitare con le agevolazioni prima casa, conviene registrare quale termine valga oggi e quale varrebbe se la norma passasse, senza fondarsi soltanto sulla proposta. Chi si trova con termini vicini non dovrebbe fare affidamento sulla proroga: finché la legge non entra in vigore restano applicabili i termini attuali, ed è più prudente rispettarli. Chi ha acquistato la nuova casa prima di vendere la vecchia può fare affidamento sulla conferma, ormai anche di rango normativo, del diritto al credito d’imposta, a condizione di vendere entro due anni.
Domande frequenti
Il termine per trasferire la residenza è già di due anni?
No. Il termine attuale indicato per trasferire la residenza nel comune dell’immobile è di diciotto mesi. L’estensione a due anni è contenuta nel disegno di legge per il 2027 e potrebbe cambiare durante l’esame parlamentare. Nel frattempo occorre rispettare la scadenza vigente.
La proposta si applicherebbe anche a una casa comprata prima del 2027?
L’estensione riguarderebbe anche acquisti e vendite anteriori al primo gennaio 2027, purché a quella data i termini precedenti non siano ancora scaduti. Non recupererebbe invece scadenze già superate. L’applicazione resta subordinata all’approvazione della norma nella sua versione definitiva.
Il bonus riacquisto spetterebbe anche vendendo dopo il nuovo acquisto?
La proposta riconoscerebbe espressamente il credito d’imposta anche quando la precedente abitazione viene venduta dopo l’acquisto della nuova, entro due anni. Questa sequenza è già ammessa in via interpretativa secondo la prassi richiamata, ma occorre verificare il testo definitivo della disposizione proposta.
Studio Sabatino Pizzano