| Detrazioni IRPEF per acquisto di immobili ristrutturati: tra opportunità e nuove complessità https://www.studiopizzano.it/detrazioni-irpef-per-acquisto-di-immobili-ristrutturati/ |
L'approvazione della Legge di Bilancio 2025 ha segnato una svolta epocale nel panorama delle agevolazioni fiscali immobiliari. Il nuovo assetto normativo, cristallizzato negli articoli 1, commi 54-56 della Legge n. 207/2024, ha ridisegnato completamente il sistema delle detrazioni IRPEF per l'acquisto di immobili ristrutturati, introducendo meccanismi differenziati che premiano le abitazioni principali ma penalizzano gli investimenti immobiliari secondari. La circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 8/E del 19 giugno 2025 ha fornito i primi chiarimenti interpretativi, delineando un quadro operativo che, pur mantenendo l'impianto dell'articolo 16-bis del TUIR, introduce significative discontinuità rispetto al passato.
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Il sistema agevolativo trova la sua disciplina principale nell'articolo 16-bis, comma 3, del TUIR (D.P.R. 917/1986), successivamente modificato dalla Legge di Bilancio 2025. La normativa si inserisce nel più ampio contesto delle politiche di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, perseguendo obiettivi di sostenibilità ambientale ed efficienza energetica.
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L'articolo 1, comma 54 della Legge 207/2024 ha introdotto una distinzione fondamentale tra immobili destinati ad abitazione principale e altre tipologie di utilizzo, creando un sistema premiale che incentiva la residenzialità stabile a discapito degli investimenti speculativi.
La prassi dell'Agenzia delle Entrate, consolidatasi attraverso numerose circolari e risoluzioni, ha chiarito che l'agevolazione si configura come detrazione d'imposta forfetaria, svincolata dall'entità effettiva degli interventi edilizi realizzati. Questo approccio semplifica notevolmente gli adempimenti amministrativi ma introduce elementi di arbitrarietà nella determinazione del beneficio.
La circolare 17/E/2023 aveva già anticipato alcuni principi interpretativi ora confermati dalla circolare 8/E/2025, particolare per quanto concerne la temporizzazione della fruizione della detrazione in caso di stipula del rogito ante completamento lavori.
L'agevolazione si rivolge a tutti i soggetti passivi dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, senza distinzione tra residenti e non residenti. Questa ampia configurazione soggettiva include:
La giurisprudenza di legittimità ha precisato che il requisito della soggettività passiva IRPEF deve sussistere al momento del sostenimento della spesa, prescindendo dalla nazionalità o dal domicilio fiscale del contribuente.
Un aspetto spesso trascurato riguarda la posizione dei coniugi in regime di comunione legale. La prassi amministrativa ha chiarito che entrambi i coniugi possono fruire della detrazione, proporzionalmente alla quota di partecipazione all'acquisto, anche in presenza di un unico contratto di compravendita.
Particolare attenzione merita la casistica dei familiari conviventi non proprietari. La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto il requisito della titolarità di un diritto reale per accedere all'aliquota maggiorata del 50%, escludendo di fatto comodatari, locatari e conviventi more uxorio dalla detrazione massima.
L'agevolazione trova applicazione esclusivamente per unità immobiliari a destinazione residenziale facenti parte di edifici sottoposti a interventi di:
Gli interventi devono interessare l'intero fabbricato, non limitandosi alla singola unità oggetto di trasferimento. Questa condizione, ribadita dalla consolidata giurisprudenza amministrativa, mira a incentivare operazioni di riqualificazione complessiva del patrimonio edilizio.
Il termine di diciotto mesi dalla conclusione dei lavori per la vendita o assegnazione dell'immobile rappresenta un elemento critico del sistema agevolativo. La giurisprudenza ha precisato che:
La violazione del termine comporta la decadenza integrale dal beneficio, senza possibilità di recupero o proroga.
La Risoluzione n. 4/E del 4 gennaio 2011 ha chiarito che in caso di ristrutturazione con ampliamento, la detrazione compete esclusivamente per le spese riferibili alla parte preesistente. L'ampliamento configura infatti "nuova costruzione", esclusa dal perimetro agevolativo.
Il contribuente deve mantenere contabilità separata per le due tipologie di intervento o possedere attestazione dell'impresa costruttrice che indichi gli importi riferibili a ciascuna categoria.
La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto un sistema articolato che premia l'utilizzo residenziale stabile:
Per spese sostenute nel 2025:
Per spese sostenute nel 2026-2027:
Dal 2028 (regime ordinario):
La circolare 8/E/2025 ha confermato l'applicazione dell'articolo 10, comma 3-bis del TUIR per la qualificazione dell'abitazione principale. Si considera tale l'immobile in cui il contribuente o i suoi familiari "dimorano abitualmente".
La nozione di dimora abituale richiede:
I familiari ammessi includono:
Il contribuente deve destinare l'immobile ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al primo anno di fruizione della detrazione. Questo vincolo temporale introduce un elemento di rigidità che può penalizzare situazioni di trasferimento ritardato per motivi oggettivi.
La mancata osservanza del termine comporta l'applicazione dell'aliquota ridotta (36% nel 2025), senza possibilità di recupero negli anni successivi.
La detrazione si calcola su un importo forfetario pari al 25% del prezzo di vendita dell'immobile, comprensivo di IVA. Questo meccanismo prescinde completamente dal valore effettivo degli interventi edilizi realizzati, semplificando gli adempimenti ma introducendo elementi di perequazione discutibili.
Formula di calcolo:
Base imponibile = Prezzo di vendita × 25%
Detrazione = Base imponibile × Aliquota applicabileIl sistema prevede un tetto massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, valido per gli anni 2025-2027. Dal 2028, salvo proroghe, il limite scenderà a 48.000 euro, allineandosi al regime ordinario delle ristrutturazioni.
Il limite si applica all'unità abitativa e alle relative pertinenze considerate unitariamente, anche se accatastate separatamente. Nel caso di acquisto simultaneo di più unità con il medesimo atto, il limite va riferito a ciascun immobile.
La normativa include espressamente le pertinenze nel calcolo della detrazione, purché sussista un vincolo di pertinenzialità con l'unità principale. Sono considerate pertinenze:
Gli interventi sulle pertinenze non hanno limite autonomo ma rientrano nel plafond dell'unità principale.
Dati dell'operazione:
Calcolo della detrazione:
Risparmio fiscale netto: La detrazione di 3.500 euro annui per dieci anni genera un risparmio complessivo di 35.000 euro, pari al 12,5% del prezzo di acquisto.
Dati dell'operazione:
Calcolo della detrazione:
Considerazioni: Il tetto di 96.000 euro riduce significativamente il beneficio per immobili di valore elevato, disincentivando investimenti speculativi.
Profilo del contribuente:
Strategie di ottimizzazione:
L'acquisto di immobili ristrutturati attiva automaticamente l'accesso al bonus mobili, confermato per il 2025 con le seguenti caratteristiche:
Gli elettrodomestici ammessi devono rispettare specifici parametri:
La violazione dei parametri comporta la decadenza integrale dal beneficio per la specifica spesa.
Per il bonus mobili è richiesta:
La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto il nuovo articolo 16-ter del TUIR, che limita l'ammontare annuale delle detrazioni per contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro.
Formula di calcolo:
Limite annuale = Importo base × Coefficiente familiare| Reddito complessivo | Importo base |
|---|---|
| 75.001-100.000 euro | 14.000 euro |
| Oltre 100.000 euro | 8.000 euro |
| Composizione nucleo familiare | Coefficiente |
|---|---|
| Senza figli a carico | 0,5 |
| Un figlio a carico | 0,7 |
| Due figli a carico | 0,85 |
| Oltre due figli o figlio disabile | 1,0 |
Sono escluse dai tetti:
Per i bonus edilizi, rileva la rata annuale di ciascun periodo d'imposta, non l'importo complessivo della detrazione.
Il contribuente deve conservare:
La documentazione deve essere mantenuta fino al quinto anno successivo alla presentazione dell'ultima dichiarazione contenente la detrazione, conformemente ai termini di accertamento ordinari.
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| Studio Pizzano - Dottore Commercialista Commercialista e revisore legale |