Cessione di fabbricati collabenti e IVA: tre scenari, rischi e sanzioni
Per fabbricati collabenti si intendono immobili talmente deteriorati da non essere più in grado di generare reddito: ruderi, edifici inagibili, strutture con la copertura crollata, censiti al catasto in categoria F/2. Se a venderli è un soggetto passivo IVA, il regime dell’imposta resta dubbio. Con la risposta a interpello del 7 novembre 2022, n. 554, l’Agenzia delle entrate sostiene che l’operazione non benefici dell’esenzione prevista per i fabbricati e sia perciò sempre imponibile con aliquota del 22%. Lo Studio n. 36-2026/T del Consiglio nazionale del Notariato afferma al contrario che la cessione è di regola esente, fermo il diritto di optare per l’imponibilità. Si aprono così tre scenari: vendita con IVA ordinaria, vendita in esenzione, vendita con opzione e inversione contabile. Ognuno comporta, per cedente e acquirente, benefici finanziari differenti e un diverso rischio di contestazione; prima del rogito conviene valutarli, documentando con perizia e fotografie lo stato reale del bene.
Fabbricati Collabenti: Come si riconoscono e che cosa sono
Si dicono collabenti gli immobili il cui degrado è tale da far perdere sia l’autonomia funzionale sia l’attitudine a produrre reddito in un periodo di tempo apprezzabile. L’attribuzione della categoria catastale F/2 non avviene a colpo d’occhio: occorre accertare lo stato effettivo del bene, guardando alle caratteristiche strutturali e funzionali e alla documentazione disponibile.
La prassi catastale, ripresa pure dalla risposta n. 554 del 2022, rinvia alla nota della Direzione centrale Catasto e cartografia dell’Agenzia delle entrate del 30 luglio 2013, n. 29439, e alla circolare del 13 giugno 2016, n. 27/E. In base a tali documenti, per dichiarare la collabenza occorre accertare alcune condizioni. L’unità immobiliare:
- non deve poter produrre reddito nemmeno con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria;
- deve essere priva di allacci alla rete di acqua, luce e gas;
- non deve poter essere iscritta in un’altra categoria catastale;
- non deve essere ascrivibile al catasto terreni, come accade, per esempio, per un manufatto privo totalmente di copertura e di struttura portante, o di tutti i solai, o delimitato da muri alti meno di un metro.
Ai fini IVA la questione pesa, poiché il bene si qualifica in base alla situazione in cui si trova al momento della cessione, senza badare all’uso che ne farà in seguito l’acquirente. Un rudere ceduto da un’impresa e ristrutturato poi dal compratore rimane, per l’imposta, ciò che era il giorno del rogito.
Quadro Normativo: Le regole IVA sui fabbricati
Per comprendere l’origine del contrasto occorre muovere dall’art. 10 del D.P.R. n. 633/1972, che elenca le operazioni esenti da IVA. I numeri 8-bis) e 8-ter) riguardano la vendita di fabbricati e distinguono quelli abitativi da quelli strumentali.
Per i fabbricati strumentali (n. 8-ter) la vendita è imponibile se a cederli sono le imprese che li hanno costruiti, oppure quelle che, anche avvalendosi di appaltatori, vi hanno realizzato interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica. Tali categorie erano indicate nell’art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, oggi sostituito dall’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001, lettere c), d) ed f). Perché scatti l’imponibilità, la cessione deve intervenire entro cinque anni dal termine della costruzione o dell’intervento.
Negli altri casi l’operazione è in linea di principio esente da IVA, ma chi vende può scegliere nell’atto di optare per l’imponibilità. Per i fabbricati finiti, dunque, l’esenzione costituisce la regola e l’imponibilità l’eccezione, collegata a chi cede e al tempo passato dall’intervento. Resta da chiarire se un rudere accatastato in F/2 possa dirsi un fabbricato “finito” in tale accezione.
Posizione del Fisco: La risposta a interpello n. 554/2022
La risposta dell’Agenzia delle entrate è negativa. Nella risposta del 7 novembre 2022, n. 554, essa sostiene che rilevi la classificazione catastale del fabbricato nel momento della cessione, indipendentemente dalla destinazione effettiva che seguirà. Quando in quell’istante l’immobile è classificato, o classificabile, in categoria F/2, l’operazione esce dall’esenzione dell’art. 10, n. 8-bis), con possibilità di optare per l’imponibilità, e ricade nel regime ordinario di imponibilità obbligatoria, con IVA al 22%.
Per dimostrare la classificabilità servono elementi oggettivi sullo stato di fatto: fotografie pertinenti e databili e perizie tecniche, se possibile asseverate, in grado di restituire una rappresentazione fedele anche della condizione precedente dell’immobile. L’argomentazione poggia sulla prassi consolidata secondo cui la vendita di un immobile non ultimato è soggetta a IVA, perché fuori dal campo dei numeri 8-bis) e 8-ter) dell’art. 10, trovandosi il bene ancora nel circuito produttivo (circolare del 1° marzo 2007, n. 12/E, risposta n. 11). In simili ipotesi le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa di 200 euro ciascuna, come ricorda la risposta a interpello del 4 agosto 2020, n. 241.
Va però ricordato che la risposta a interpello vincola l’istante, non il giudice, e che riguarda un caso specifico: la vendita di un’area con unità collabenti. Chi voglia estenderla ad altre situazioni deve accertare che le circostanze siano effettivamente paragonabili.
Tesi del Notariato: Perché la cessione sarebbe esente
Lo Studio n. 36-2026/T del Consiglio nazionale del Notariato approda a una conclusione differente. Quando un soggetto passivo IVA cede un fabbricato collabente, l’operazione è di regola esente e diventa imponibile soltanto in presenza dei presupposti stabiliti dalla norma applicabile. Il regime dell’art. 10, n. 8-bis) interessa le cessioni riconducibili a tale disposizione, ossia quelle di imprese costruttrici o ristrutturatrici entro cinque anni e quelle con opzione. Se invece il collabente è venduto come pertinenza di un immobile strumentale, bisogna controllare se si applichi il n. 8-ter).
Per lo Studio, l’iscrizione in F/2 non è sufficiente a far considerare il bene “non ultimato” e quindi imponibile in automatico. Dai numeri 8-bis) e 8-ter) si ricava che sono imponibili solo le cessioni di fabbricati di nuova costruzione, di beni oggetto degli interventi delle lettere c), d) ed f) dell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001 e di fabbricati ancora inseriti nel ciclo produttivo. Risultano invece esenti le vendite di fabbricati con interventi delle lettere a) e b) dello stesso articolo e quelle di fabbricati, come i collabenti, che non rientrano nelle categorie ordinarie dei due numeri. Lo Studio richiama inoltre lo Studio n. 57-2016/T. Stando alle sintesi disponibili, lo stesso documento avverte che talune conclusioni potrebbero non essere condivise dall’Amministrazione finanziaria.
Anche la risposta n. 554 del 2022, osserva l’autore della fonte, va letta alla luce del caso esaminato e non permette di sostenere che ogni vendita di F/2 sia imponibile per il solo fatto di riguardare un immobile “non ultimato”: occorre sempre controllare le caratteristiche del bene e le circostanze concrete.
Convenienza Economica: Esenzione o imponibilità
La decisione non dipende soltanto dall’interpretazione. Sottoporre la vendita a IVA o lasciarla esente non è in sé più o meno conveniente: tutto discende dalla situazione fiscale di entrambe le parti, e la valutazione va fatta caso per caso quando l’opzione è ammessa.
Dal lato del cedente pesano l’eventuale obbligo di rettificare la detrazione dell’IVA già esercitata sull’acquisto del fabbricato o sui lavori, e le conseguenze dell’operazione sul suo regime fiscale, soprattutto sul pro-rata di detrazione. Dal lato dell’acquirente contano la possibilità di detrarre, per intero o in parte, l’imposta addebitata, la destinazione del fabbricato e il regime fiscale del suo futuro utilizzo o della rivendita. Per un compratore che non detrae l’IVA il costo è reale; per chi la detrae si tratta soprattutto di un’anticipazione finanziaria.
Scenario Uno: Vendita con IVA ordinaria al 22%
Nel primo scenario il cedente, soggetto passivo, giudica il collabente estraneo all’art. 10, n. 8-bis), e applica l’IVA al 22%, emettendo fattura al cessionario. Questa soluzione è coerente con la risposta n. 554 del 2022.
Sul piano pratico, la cessione si considera effettuata al momento della stipula dell’atto notarile. Se però la fattura viene emessa, o il corrispettivo viene pagato in tutto o in parte, prima del rogito o a prescindere da esso, l’operazione si considera effettuata, per l’importo fatturato o pagato, alla data della fattura o del pagamento. La fattura deve essere emessa entro dodici giorni dall’effettuazione, e l’imposta a debito confluisce nella liquidazione del mese in cui l’operazione si considera effettuata.
Il cedente riscuote l’IVA dall’acquirente e la versa con le regole ordinarie, con un effetto finanziario temporaneamente favorevole. L’acquirente, dal canto suo, sostiene l’esborso dell’imposta: deve verificare se sia detraibile e se l’operazione dia origine a un credito IVA, considerando i tempi del recupero. Il rischio fiscale è minimo, perché ci si allinea alla posizione ufficiale dell’Agenzia, benché un rischio interpretativo non sia escludibile del tutto e si debba comunque verificare che il caso concreto sia riconducibile alla fattispecie esaminata.
Scenario Due: Vendita in esenzione da IVA
Nel secondo scenario il cedente applica l’esenzione dell’art. 10, n. 8-bis), seguendo l’indirizzo del Notariato. I tempi di effettuazione e di fatturazione sono quelli dello scenario precedente, ma la fattura non reca IVA.
Il beneficio spetta interamente all’acquirente, che non anticipa l’imposta e non incontra problemi di detraibilità. Per il cedente possono invece emergere svantaggi: l’operazione esente può peggiorare il pro-rata di detrazione, tenuto conto delle esclusioni di legge, e può richiedere la rettifica della detrazione effettuata in passato sull’acquisto o sugli interventi eseguiti. Gli effetti vanno ricostruiti guardando alla natura del bene, alla sua classificazione contabile e fiscale e alla storia delle detrazioni.
È lo scenario più esposto. L’ufficio, richiamando la risposta n. 554 del 2022, potrebbe contestare l’esenzione e recuperare l’IVA non applicata, con interessi e sanzioni. Per l’acquisto di beni con fattura irregolare, la disciplina sanzionatoria dell’IVA (D.Lgs. n. 471/1997) prevede una sanzione anche a carico del cessionario, a meno che questi segnali l’irregolarità all’Agenzia entro novanta giorni dall’emissione della fattura. Il dettaglio interessa l’acquirente accorto: se dubita dell’esenzione, dispone di uno strumento per proteggersi.
Scenario Tre: Opzione per l’imponibilità e reverse charge
Il terzo scenario sta a metà strada. Il cedente ritiene l’operazione ricompresa nell’art. 10, n. 8-bis), ma esercita l’opzione per l’imponibilità. L’operazione è allora soggetta a inversione contabile: a applicare l’IVA non è chi vende ma chi compra, ai sensi dell’art. 17, comma 6, lettera a-bis), del D.P.R. n. 633/1972.
Il meccanismo si articola in passaggi precisi. Il cedente emette la fattura entro dodici giorni dall’effettuazione, senza addebitare l’imposta, con l’annotazione “inversione contabile” e l’indicazione dell’art. 17, comma 6, lettera a-bis). Il cessionario integra il documento con aliquota e imposta e lo annota nel registro delle fatture o dei corrispettivi (articoli 23 o 24 del D.P.R. n. 633/1972) entro il mese di ricevimento, oppure anche più tardi ma entro quindici giorni dal ricevimento, con riferimento a quel mese. Per detrarre l’imposta lo annota inoltre nel registro degli acquisti (art. 25).
Il cedente non ha particolari vantaggi o svantaggi. Il cessionario evita di anticipare l’IVA, se l’imposta è detraibile. Il pericolo sorge se l’Amministrazione non riconosce la riconducibilità al n. 8-bis) o all’8-ter), oppure contesta la legittimità dell’opzione e dunque del reverse charge. In tal caso, restando fermo il diritto del cessionario alla detrazione, il cedente non è tenuto a versare l’imposta ma incorre in una sanzione amministrativa da 250 a 10.000 euro, e il cessionario risponde in solido del pagamento della sanzione.
Confronto Sintetico: Rischi e vantaggi in tabella
| Scenario | Come si fattura | Vantaggio | Rischio |
|---|---|---|---|
| Uno: IVA ordinaria | Fattura con IVA al 22% | Per il cedente, incasso dell’IVA. L’acquirente deve recuperare l’imposta con la detrazione | Minimo: coerente con la risposta n. 554/2022 |
| Due: esenzione | Fattura senza IVA, regime esente | Per l’acquirente, nessun esborso e nessun problema di detrazione | Contestazione della mancata IVA, con interessi e sanzioni; per il cedente pro-rata e rettifica |
| Tre: opzione e reverse charge | Fattura senza IVA, con dicitura di inversione contabile | L’acquirente non anticipa l’IVA se detraibile | Sanzione da 250 a 10.000 euro, con obbligo solidale del cessionario |
Indicazioni Operative: Come ridurre il rischio prima del rogito
Dato il contrasto fra Agenzia e Notariato, occorre anzitutto documentare lo stato del bene. Sono necessarie fotografie datate, una perizia tecnica possibilmente asseverata e la visura catastale che attesti l’iscrizione in F/2 al momento dell’atto, perché su questi elementi fa leva la stessa Agenzia. In secondo luogo si ricostruisce la storia fiscale del cedente: quanta IVA ha detratto sull’acquisto e sui lavori, e se la vendita in esenzione provocherebbe la rettifica o peggiorerebbe il pro-rata.
Il terzo passo è l’intesa fra le parti. Chi intende seguire la posizione dell’Agenzia farà bene a scegliere il primo scenario, che riduce al minimo il rischio. Chi preferisce l’esenzione o l’opzione dovrebbe farlo con piena consapevolezza, sapendo che l’ufficio potrebbe sollevare contestazioni. All’acquirente che riceve una fattura in esenzione sulla quale ha dubbi conviene valutare la comunicazione dell’irregolarità entro novanta giorni. Il quadro, giova ribadirlo, è interpretativo: né l’interpello né lo Studio notarile hanno valore di norma, e un chiarimento ufficiale che riconcili le due letture non risulta, allo stato, intervenuto.
Domande frequenti
Quale IVA si applica alla vendita di un fabbricato collabente?
Le letture sono divergenti: l’Agenzia delle Entrate sostiene l’imponibilità al 22% per i beni F/2, mentre il Notariato indica l’esenzione ordinaria con possibile opzione. Il regime va valutato sul caso concreto, considerando lo stato del bene al rogito e il rischio di contestazione.
Quali documenti servono prima del rogito di un immobile F/2?
Occorrono fotografie datate, una perizia tecnica possibilmente asseverata e la visura catastale che attesti la categoria F/2 al momento dell’atto. Va inoltre ricostruita l’IVA detratta sull’acquisto e sui lavori, per valutare eventuali rettifiche e conseguenze sul pro-rata.
L’esenzione IVA è sempre conveniente per chi vende un collabente?
La convenienza dipende dalla situazione fiscale delle parti. L’acquirente non anticipa l’imposta, ma il cedente può dover rettificare detrazioni precedenti o subire effetti sul pro-rata. L’esenzione presenta inoltre un rischio di contestazione, perché si discosta dall’interpretazione sostenuta dall’Agenzia delle Entrate.
Studio Sabatino Pizzano