Cedolare secca sui negozi C/1 nel 2027: 21%, 10% nelle città metropolitane

Con l’articolo 5 del disegno di legge di Bilancio 2027-2029 tornerebbe la cedolare secca sugli affitti commerciali, che era già stata provata nel 2019. Chi possiede, come persona fisica, un negozio accatastato in C/1 con superficie fino a 200 metri quadrati potrebbe scegliere un’imposta sostitutiva del 21% al posto dell’IRPEF ordinaria, ridotta al 10% quando il locale è situato in un capoluogo di città metropolitana. Il beneficio varrebbe solo per i contratti stipulati nel 2027, e il conduttore dovrebbe destinare l’immobile in via esclusiva alla propria impresa commerciale, arte o professione. Una clausola antielusiva lascerebbe fuori chi scioglie prima del tempo un contratto in corso al 30 settembre 2026 per sottoscriverne uno nuovo, e ugualmente fuori resterebbero i contratti prorogati o rinnovati nel 2027. Il risparmio del locatore, almeno sulla carta, può essere notevole, mentre l’impresa conduttrice avrebbe benefici indiretti, come l’assenza di registro e bollo e un canone che non si muove. Alcune questioni restano aperte, tra cui il primo rinnovo e l’uso promiscuo. Il testo non è ancora legge.

Novità: Che cosa dispone il disegno di legge

Stando al testo del disegno di legge di Bilancio 2027-2029, che il Consiglio dei ministri avrebbe approvato il 28 ottobre 2026 secondo le ricostruzioni di stampa, i contratti conclusi nell’anno 2027 su immobili censiti in categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) potrebbero rientrare, per scelta del locatore, nella cedolare secca anziché nella tassazione ordinaria. La superficie non dovrebbe eccedere 200 metri quadrati, con esclusione delle pertinenze, che si potrebbero locare insieme al locale.

L’aliquota di base sarebbe del 21%. Si abbasserebbe al 10% se l’immobile sorge in un Comune capoluogo di città metropolitana, come Milano, Roma o Napoli. Un particolare richiede attenzione: certe ricostruzioni giornalistiche applicano l’aliquota ridotta pure ai Comuni dell’area metropolitana, altre soltanto al capoluogo. Il punto non è stato riscontrato sul testo ufficiale e va chiarito prima di qualsiasi calcolo sul singolo immobile.

Una seconda cautela riguarda la superficie. Nelle prime settimane del dibattito la stampa parlava di una soglia tra 250 e 300 metri quadrati, mentre il disegno di legge, stando alle fonti consultate, fisserebbe il limite a 200. Conviene dunque leggere la misura come una proposta ancora emendabile durante l’esame parlamentare, e nessuna delle cifre qui riportate è in vigore.

Il disegno di legge chiarisce inoltre che il conduttore deve impiegare il locale esclusivamente nell’esercizio di un’arte, di una professione o di un’impresa commerciale. Non si tratta, quindi, di un’estensione casuale della disciplina abitativa: il legislatore indicherebbe in modo espresso le locazioni commerciali e professionali come destinatarie dell’intervento.

Requisiti: Il quadro riassunto

Per districarsi tra le condizioni è utile metterle una accanto all’altra. La tabella sintetizza il quadro che si ricava dal comma 1 dell’articolo 5.

La cedolare secca ordinaria trova la sua disciplina nell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Il proprietario persona fisica non somma più il canone agli altri redditi per pagare l’IRPEF a scaglioni con le addizionali, ma versa un’imposta sostitutiva a aliquota fissa. Nei contratti in cedolare registro e bollo non sono dovuti; in cambio, per l’intera durata dell’opzione, il locatore rinuncia a pretendere l’aggiornamento del canone, anche quello ancorato all’indice ISTAT. Né la cedolare né la nuova misura incidono sull’IMU, che il proprietario continuerebbe a versare.

Precedente: Dal 2019 al 2027

Non è un’idea inedita. L’articolo 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n. 145, aveva permesso di applicare la cedolare secca al 21% ai contratti stipulati nel 2019 su immobili C/1 con superficie fino a 600 metri quadrati. Già allora esisteva una clausola antielusiva, collegata alla data del 15 ottobre 2018, che serviva a impedire di sciogliere un contratto vecchio per firmarne uno nuovo agevolato.

La nuova iniziativa risulta perciò più rigida sulla superficie, ma più favorevole sull’aliquota nelle grandi aree urbane. Sulla durata del beneficio, nel 2019 le istruzioni dell’Agenzia delle entrate avevano precisato che, per i contratti C/1 stipulati quell’anno e in possesso dei requisiti, l’opzione poteva essere esercitata anche negli anni seguenti. È da quell’indicazione, e non da una previsione espressa, che nasce l’interpretazione oggi più diffusa per i contratti del 2027.

Finestra Temporale: Solo il 2027 apre la porta

Accedere al regime e restarvi sono due questioni diverse. La disposizione non rende, in generale e per sempre, le locazioni C/1 soggette a cedolare. L’ingresso è riservato ai contratti stipulati per la prima volta nell’anno 2027: più che di cedolare commerciale strutturale, è corretto parlare di una finestra di accesso.

La data di stipula ha un peso notevole. Un locale oggi sfitto e affittato il 15 dicembre 2026 resterebbe escluso, mentre lo stesso contratto firmato il 2 gennaio 2027 potrebbe accedere alla cedolare, purché ricorrano gli altri requisiti. Vale lo stesso dall’altro lato: sarebbe ammesso un contratto sottoscritto il 31 dicembre 2027, non uno sottoscritto il 2 gennaio 2028, salvo proroghe o modifiche normative successive. Per i rapporti ancora tutti da costruire, scegliere la data può dunque avere un rilevante effetto fiscale.

Ne discende una conseguenza curiosa: l’accesso è a tempo, ma gli effetti sarebbero di lungo periodo. Dal 2028 si avrebbero due categorie di locazioni C/1. Da un lato i contratti entrati correttamente nel regime nel 2027, per le cui annualità successive l’opzione va coordinata con la disciplina generale. Dall’altro i contratti anteriori non agevolati e quelli nuovi dal 2028, che restano nel regime ordinario. Ai professionisti non basterà sapere che l’immobile è un C/1: dovranno ricostruire l’origine del contratto, la data di stipula e l’eventuale opzione esercitata.

Clausola Antielusiva: Contratti esistenti e risoluzioni anticipate

Il legislatore intende impedire che proprietario e conduttore pongano fine in modo artificioso a un contratto per stipularne uno nuovo nel 2027 e ottenere così la cedolare. Per questo l’agevolazione non spetterebbe se, al 30 settembre 2026, fosse in corso fra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile un contratto non scaduto, poi interrotto prima della scadenza naturale. Inoltre il comma 6 escluderebbe in modo espresso i contratti prorogati o rinnovati nell’anno 2027. La data del 30 settembre 2026 deriva dal commento di un’unica fonte specializzata e non ha avuto conferma in altre ricostruzioni consultate: va quindi ritenuta non verificata sul testo ufficiale.

Tre esempi di fantasia rendono più chiara la regola.

• Contratto in corso: Tizio, persona fisica, loca un negozio C/1 di 120 mq alla Alfa srl con un contratto 6+6 avviato nel 2024. Il contratto continua regolarmente nel 2027. Il solo arrivo del 2027 non gli consente di passare alla nuova cedolare;
• Risoluzione strumentale: lo stesso contratto è sciolto consensualmente il 31 dicembre 2026 e il 2 gennaio 2027 Tizio e Alfa srl ne sottoscrivono uno nuovo per il medesimo immobile. Il vecchio contratto, al 30 settembre 2026, era ancora in corso e non scaduto, perciò la clausola antielusiva preclude l’accesso;
• Contratto realmente nuovo: Tizio possiede un negozio C/1 di 150 mq rimasto sfitto per tutto il 2026. Il 1° febbraio 2027 lo concede in affitto per la prima volta alla Beta srl. Se gli altri requisiti sono rispettati, può scegliere la cedolare.

Convenienza: Quanto risparmia il proprietario

A beneficiare formalmente dell’agevolazione è il locatore, che sostituisce l’IRPEF progressiva con un’imposta proporzionale. Secondo il commento a disposizione, la relazione tecnica al disegno di legge stimerebbe che circa l’85% dei locatori coinvolti trarrebbe vantaggio dalla cedolare, dato che l’aliquota marginale IRPEF media sul reddito da locazione supererebbe il 21%. Per i locali dei capoluoghi di città metropolitana si ipotizzerebbe che la generalità dei locatori abbia convenienza all’aliquota del 10%. Tale stima non è stata controllata direttamente sulla relazione tecnica.

Ecco un esempio con numeri di fantasia. Una persona fisica possiede un C/1 di 100 mq con un canone annuo di 24.000 euro, un’aliquota marginale IRPEF del 35% e addizionali complessive del 2%. Per semplicità si ritiene che il reddito imponibile ordinario sia il 95% del canone, supponendo che superi la rendita catastale. Il canone di locazione di un fabbricato non abitativo, infatti, concorre a formare il reddito per un importo pari al canone ridotto del 5%, se superiore alla rendita.

La riduzione annua dell’imposta sarebbe di 3.396 euro con la cedolare al 21% e di 6.036 euro con l’aliquota del 10%. A tale differenza va sommata l’assenza di registro e bollo sul contratto. Il vantaggio reale, comunque, varia in base al reddito complessivo del proprietario, alle addizionali locali e alla sua situazione personale: con un’aliquota marginale bassa il risparmio potrebbe essere assai minore, o nullo con l’aliquota del 21%.

Conduttore: Effetti indiretti per l’impresa

Per l’impresa o il professionista che affitta il negozio, la cedolare lascia invariata la disciplina fiscale del costo. Il canone si deduce secondo le regole ordinarie del reddito d’impresa o di lavoro autonomo, se ci sono i requisiti di inerenza. Qualche elemento, però, cambia in via indiretta.

Per il conduttore il vantaggio più tangibile è un costo che non varia. Un raffronto numerico, sempre con dati di fantasia, lo mostra bene. Una società deve scegliere fra due negozi equivalenti. Il locale A costa 30.000 euro l’anno; il proprietario, persona fisica, ha optato per la cedolare e dunque il canone rimane fermo. Il locale B costa 29.500 euro ma segue un aggiornamento annuo del 2%, ipotesi del tutto esemplificativa.

Pur partendo da un canone più alto, il contratto in cedolare si rivelerebbe più vantaggioso di 3.520 euro nell’arco dei cinque anni. L’esito, naturalmente, dipende dall’indice che il contratto prevede in concreto. Una tassazione ridotta al 10% può inoltre ampliare il margine di trattativa fra le parti, ma un canone più basso non è una conseguenza della norma: dipende dal mercato e dall’interesse del locatore.

Proprietari Esclusi: Società e imprese individuali

L’intervento tocca la tassazione del reddito fondiario della persona fisica e non va scambiato per un’agevolazione estesa a tutte le locazioni commerciali. Quando il proprietario è una società, la cedolare non rappresenta il suo regime alternativo. Un esempio: la Gamma srl, soggetta a IRES, è titolare di un C/1 di 180 mq e il 1° marzo 2027 lo loca alla Delta srl. La cedolare non è applicabile, perché la novità è pensata per il locatore persona fisica che, riguardo alla locazione, non agisce nell’esercizio di impresa o professione.

Per confrontare il possesso dell’immobile a titolo personale con quello tramite società non basta guardare l’aliquota. Nel reddito d’impresa pesano ammortamenti, interessi, spese, IMU e altre componenti deducibili, oltre alla tassazione di un’eventuale distribuzione degli utili. Per gli immobili già in mano a persone fisiche, tuttavia, l’imposta sostitutiva del 10% o del 21% può influire parecchio sul rendimento netto. Non si può perciò sostenere in termini generali che la proprietà personale sia sempre preferibile a quella societaria.

Uso Esclusivo: Il requisito da non sottovalutare

Il termine “esclusivamente” è il nodo operativo più delicato. Il conduttore deve servirsi del locale solo per la propria arte, professione o impresa commerciale. Il requisito impone prudenza in vari casi:

• uso promiscuo del locale;
• utilizzo parzialmente personale;
• destinazione di una parte del locale ad abitazione;
• sublocazioni con finalità diverse;
• cambio dell’utilizzo nel corso del rapporto.

Il testo non regola nel dettaglio queste ipotesi. Se la norma sarà approvata, saranno determinanti i chiarimenti dell’Agenzia delle entrate. Intanto è opportuno inserire nel contratto una clausola che indichi con precisione l’attività svolta e l’uso esclusivo, e controllare che la destinazione effettiva corrisponda a quella dichiarata.

Documentazione: Cosa conservare nel fascicolo

Dato che la disciplina non vale per tutte le locazioni in corso, diventa essenziale accertare la data in cui il rapporto è nato. Se la norma sarà approvata nella versione attuale, per ciascuna locazione C/1 sarà bene tenere nel fascicolo almeno questi elementi:

Sul piano pratico, chi assisterà proprietari e imprese dovrebbe predisporre fin d’ora un elenco dei locali C/1 che si renderanno liberi tra la fine del 2026 e il 2027, valutare caso per caso se spostare la firma a gennaio e far controllare al cliente la propria posizione di persona fisica non imprenditore rispetto all’immobile. Questi stessi riscontri aiutano a prevenire contestazioni nel caso in cui il testo venisse modificato in sede parlamentare.

Prospettive: Cosa può ancora cambiare

Il disegno di legge segna solo l’avvio di un percorso che attraversa l’esame di Camera e Senato e che può portare a modifiche su più fronti: superficie, aliquote, estensione dell’aliquota del 10% ai Comuni dell’area metropolitana, regime del primo rinnovo, durata dell’agevolazione.

Sullo sfondo resta poi la delega fiscale (legge 9 agosto 2023, n. 111), che contemplava l’estensione della cedolare alle locazioni non abitative a imprese e professionisti ma che, a quanto emerge dalle ricostruzioni consultate, su questo aspetto non è stata attuata. L’attuale iniziativa nella legge di Bilancio sarebbe quindi una risposta limitata e temporanea, non una riforma strutturale.

La conclusione è lineare: se la norma giungerà inalterata all’approvazione definitiva, per le nuove locazioni commerciali fra la fine del 2026 e il 2027 la scelta della data, del soggetto locatore e dell’impostazione del contratto potrà valere migliaia di euro l’anno. Fino a quel momento, ogni decisione fondata sul disegno di legge va subordinata all’esito dell’iter parlamentare.

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Nota informativa: Il presente approfondimento ha scopo puramente informativo e divulgativo alla data di redazione (06/11/2026). Per la trattazione di casistiche specifiche si raccomanda il ricorso a una consulenza professionale personalizzata.